21 de jan de 2013

Ação de Restituição - Corretagem pela Compra de Imóvel na Planta - Taxa de Contrato para Abertura de Cadastro




Excelentíssimo(a) Senhor(a) Juiz(a) de Direito de Vara Cível da Circunscrição Judiciária XX (DF)  
  

MARCO AURÉLIO FULANO SOBRENOME, brasileiro, solteiro, bancário, RG n. 1.000 SSP-DF e CPF n. 900.600.000-00, residente e domiciliado na Quadra 00, Lote 00, Casa 00, Setor Oeste, Gama (DF), CEP 72400-000, fone(s) 3000-0400, por seu advogado, vem ajuizar

AÇÃO DE CONHECIMENTO CONDENATÓRIA
(RESTITUIÇÃO DO VALOR DA CORRETAGEM E DA TAXA DE CONTRATO)

em face de (1) BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A, que adota o nome fantasia MB ENGENHARIA, pessoa jurídica de direito privado, CNPJ n. 04.123.616/0001-00, estabelecida na Av. T-9, n. 1.423, Setor Bueno, Goiânia (GO), CEP 74215-020, fone(s) (62) 3250-7000; (2) MB ENGENHARIA SPE 030 S/A, pessoa jurídica de direito privado, CNPJ n. 08.845.883/0001-42, estabelecida na Av. Araucárias, n. 1905, Águas Claras Shopping, 3º Andar, Sala 301, Águas Claras, Brasília (DF), CEP 71936-250, fone(s) (61) 3383-9900 e 4007-1577; e de (3) M. GARZON EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., pessoa jurídica de direito privado, CNPJ n. 02.850.273/0001-50, estabelecida na Quadra SHC/Sul 507, Bloco C, Lojas 10/11, Asa Sul, Brasília (DF), CEP 70351-530, fone(s) 61-3442-5000.

1.         FATOS
Em 22 de agosto de 2009, para conseguir celebrar instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel relativo ao Apartamento 00 do Bloco X do Residencial Allegro (Show de Morar), situado na QNN 27 de Ceilândia (DF), o autor (consumidor) foi compelido pelas empresas rés (fornecedoras) a lhes pagar as seguintes quantias:
Data
Discriminação
Valor Original
Valor Corrigido(*)
22/08/2009
Serviço de Intermediação – Corretagem
(5% sobre o valor total do imóvel)
15.000,00
18.169,50
22/08/2009
Taxa de Contrato
320,00
387,62
25/09/2009
"Comissão Imobiliária Parceira"
700,00
847,23

Total: R$
16.020,00
19.404,35
                                                                          Total da Repetição do Indébito: R$ 38.808,70
(*) Nota: valores corrigidos monetariamente pelo site do TJDFT, sem juros e sem multa.

Como se sabe, em contratos de adesão como esse, é impossível ao consumidor concluir a negociação sem que efetivamente faça o pagamento desses valores acessórios cobrados. Por isso, o consumidor pagou por meio dos cheques adiante discriminados, todos já compensados.

Cheque
Valor
Conta Corrente
Agência
Banco
0000000000
000000000
000000000000000000000000




Sabendo-se que nunca houve qualquer reclamação das rés em sentido contrário, é totalmente verossímil que esses cheques foram compensados, não sendo adequado exigir do consumidor essa prova tantos anos depois, ainda mais quando se sabe que os bancos cobram caro por extratos muito antigos.


Informa que o consumidor foi colhido pelas empresas num feirão de imóveis que elas promoveram no ParkShopping, sendo que no momento da assinatura da primeira documentação para reserva da unidade no stand de vendas, não foi informado que a comissão de corretagem ficaria totalmente a cargo da parte autora, até porque a maior interessada na venda é a construtora do imóvel.

Como se sabe, em agosto de 2009 o ParkShopping já era considerado o maior shopping center da Capital Federal, sendo, portanto, o lugar ideal para as empresas oferecem seus produtos imobiliários a um número enorme de consumidores com ótima faixa de renda, devendo as empresas arcarem sozinhas com os custos dessa estratégia de vendas, e não o consumidor!

Por outras palavras, se realmente são empresas pertencentes a grupos financeiros diversos, cabe à construtora pagar a comissão de corretagem à corretora, não sendo justa a transferência desse encargo ao consumidor, sob pena de violação de vários dispositivos do Código do Consumidor, a exemplo dos arts. 39 e 51.

2.         INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR
A relação jurídica existente entre as partes é nitidamente de consumo, atraindo, portanto, a incidência do Código de Defesa do Consumidor, que é um conjunto de regras principiológicas e não meramente uma lei geral.
             
3.   NULIDADE DA COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM AO CONSUMIDOR – INDEVIDA E INÍQUA TRANSFERÊNCIA DE ENCARGO AO CONSUMIDOR – NULIDADE DE PLENO DIREITO PREVISTA NO CDC
Parece absurdo, mas a parte autora pagou às empresas rés mais de dez mil reais apenas para fazer a compra do imóvel e, assim, poder concluir um contrato. Isso contraria a boa-fé objetiva, pois não corresponde a serviço prestado ao consumidor.

Ademais, os serviços de intermediação (corretagem) não foram prestados à parte autora/consumidora, uma vez que os corretores atuavam sob as instruções e em benefício das empresas rés (fornecedoras), devendo elas responderem pela remuneração de tais profissionais.

Mais por mais, sequer houve a prestação de serviços de corretagem, e sim uma simples atuação de prepostos da empresa. Note-se que a corretagem exige que o corretor não esteja subordinado por qualquer relação de dependência com o contratante, conforme dispõe o art. 722 do Código Civil:
Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.
Assim, deve ser declarada a nulidade de cláusula que estabeleça a obrigatoriedade de o consumidor pagar despesas de corretagem, pois essas cláusulas são nulas porque estabelecem prestação desproporcional (art. 6º, V, do CDC), na medida em que fazem recair sobre uma única parte (o consumidor) toda a despesa pela existência de um contrato em que ambas as partes são, em tese, beneficiadas.

Ademais, o art. 51 do CDC diz serem nulas de pleno direito as cláusulas que “estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade” (inc.  IV).

Da mesma forma, essa pactuação é nula por ser considerada como prática abusiva pelo Código de Defesa do Consumidor, cujo art. 39, inciso V, diz ser vedado “exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva”.

É importante relembrar os seguintes dispositivos do Código de Defesa do Consumidor, os quais falam por si só, dispensando comentários:
Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: III - transfiram responsabilidades a terceiros; IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade; VIII - imponham representante para concluir ou realizar outro negócio jurídico pelo consumidor; X - permitam ao fornecedor, direta ou indiretamente, variação do preço de maneira unilateral; XII - obriguem o consumidor a ressarcir os custos de cobrança de sua obrigação, sem que igual direito lhe seja conferido contra o fornecedor; XIII - autorizem o fornecedor a modificar unilateralmente o conteúdo ou a qualidade do contrato, após sua celebração; XV - estejam em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor;


Art. 51, § 1º Presume-se exagerada, entre outros casos, a vontade que:I - ofende os princípios fundamentais do sistema jurídico a que pertence;III - se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.

Art. 52. No fornecimento de produtos ou serviços que envolva outorga de crédito ou concessão de financiamento ao consumidor, o fornecedor deverá, entre outros requisitos, informá-lo prévia e adequadamente sobre:I - preço do produto ou serviço em moeda corrente nacional;II - montante dos juros de mora e da taxa efetiva anual de juros;III - acréscimos legalmente previstos;IV - número e periodicidade das prestações;V - soma total a pagar, com e sem financiamento.

4.         NULIDADE POR VENDA CASADA (ART. 39, I, DO CDC) – CONDICIONAMENTO DA VENDA DO APARTAMENTO À CONTRATAÇÃO DE SERVIÇO DE CORRETAGEM DE PARCEIRO
Nota-se, também, que as empresas impuseram ao consumidor uma prática abusiva expressamente vedada pelo CDC, pois condicionaram a celebração do contrato de promessa de compra e venda do imóvel à contratação paralela de serviços de corretagem, o que configura venda casada.
Com efeito, estabelece o Código do Consumidor: "Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas: I - condicionar o fornecimento de produto ou de serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço, bem como, sem justa causa, a limites quantitativos;"
Sobre o tema, há vasta doutrina em defesa do consumidor. Antes de se tornar ministro do STJ, ANTONIO HERMAN DE VASCONCELLOS E BENJAMIN já esclarecia que configura venda casada quando "o fornecedor nega-se a fornecer o produto ou serviço, a não ser que o consumidor concorde em adquirir também um outro produto ou serviço" (GRINOVER, Ada Pellegrini et al. Código brasileiro de defesa do consumidor: comentado pelos autores do anteprojeto. 9. ed. Rio de Janeiro: Forense Universitária, 2007, p. 380), que, no caso, seria o serviço de corretagem.
Na mesma linha, o professor e Subprocurador da República aposentado JOÃO BATISTA DE ALMEIDA explica os motivos de o CDC proibir essa prática:
Objetiva-se preservar o direito básico da livre escolha do consumidor, pois, se ele tem interesse na aquisição de determinado produto ou serviço, não pode ser obrigado, para lograr tal intento, a adquirir o que não lhe interessa, mas lhe é condicionalmente impingido. (ALMEIDA, João Batista de. Manual de direito do consumidor. 5. ed. rev. São Paulo: Saraiva, 2011, p. 121, grifo nosso)


5.         NULIDADE DAS COBRANÇAS RELACIONADAS À FORMAÇÃO DO CADASTRO DO CONSUMIDOR – NOMES INVENTADOS PARA SUBSTITUIR A FAMIGERADA TAXA DE ABERTURA DE CRÉDITO – TAC
Parece absurdo, mas o consumidor foi compelido a pagar às empresas rés mais de mil reais (R$ 320,00 e R$ 705,79) apenas para poder concluir um contrato de adesão em que elas já lucrarão com a venda do imóvel de alto valor.

Deve ser declarada a nulidade dessas cláusulas que estabelecem a obrigatoriedade de o consumidor pagar despesas e/ou taxas pela concretização do negócio, ou seja, pela própria existência do contrato celebrado.

Essas cláusulas são nulas porque estabelecem prestação desproporcional (art. 6º, V, do CDC), na medida em que fazem recair sobre uma única parte (o consumidor) toda a despesa pela existência de um contrato em que ambas as partes são beneficiadas.

Ademais, o art. 51 do CDC diz serem nulas de pleno direito as cláusulas que “estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade” (inc.  IV).

Da mesma forma, essa pactuação é nula por ser considerada como prática abusiva pelo Código de Defesa do Consumidor, cujo art. 39, inciso V, diz ser vedado “exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva”.

A nulidade dessas cobranças é tema já pacificado tanto no Superior Tribunal de Justiça quanto nos Tribunais de Justiça do DF e do RS: 
PROCESSO CIVIL. COMERCIAL. CONTRATO BANCÁRIO. APLICAÇÃO DO CDC. ANATOCISMO. INEXISTÊNCIA. LIMITAÇÃO DE JUROS A 12% AO ANO. IMPOSSIBILIDADE. DEVOLUÇÃO EM DOBRO. MÁ-FÉ. COMPROVAÇÃO. TAXA DE ABERTURA DE CRÉDITO. INADMISSIBILIDADE DA COBRANÇA. 1. Aplica-se o CDC às relações bancárias, restando caracterizada relação consumerista. (omissis) 6. Ilegal a cobrança de tarifas administrativas para a concessão de crédito, entre as quais taxa de abertura de crédito, devido a abusividade da cobrança. 7. É medida legítima do credor, na hipótese de inadimplência, inscrever o nome do devedor nos cadastros dos órgãos de proteção de crédito. 8. Recurso conhecido e parcialmente provido apenas para determinar a devolução pela cobrança de eventual taxa de abertura de crédito. (20080110613037APC, Relator JOÃO EGMONT, 6ª Turma Cível, julgado em 13/01/2010, DJ 27/01/2010, p. 98).



APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE ABERTURA DE CRÉDITO PARA FINANCIAMENTO DE BENS GARANTIDO POR ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INCIDÊNCIA DO CDC. (omissis). TARIFA/TAXA PARA COBRANÇA DE DESPESAS ADMINISTRATIVAS PELA CONCESSÃO DO FINANCIAMENTO. A tarifa/taxa para cobrança de despesas administrativas pela concessão do financiamento é nula de pleno direito, por ofensa aos arts. 46, primeira parte, e 51, inc. IV, do CDC. (omissis). Apelação parcialmente provida. (Apelação Cível Nº 70034205807, Décima Terceira Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Lúcia de Castro Boller, Julgado em 28/01/2010)


6.         REPETIÇÃO EM DOBRO DO VALOR DO INDÉBITO
Os valores discutidos nesta ação devem ser devolvidos de forma dobrada ao consumidor, nos termos dos arts. 940 do CC e 42, parágrafo único, do CDC:

Art. 940. Aquele que demandar por dívida já paga, no todo ou em parte, sem ressalvar as quantias recebidas ou pedir mais do que for devido, ficará obrigado a pagar ao devedor, no primeiro caso, o dobro do que houver cobrado e, no segundo, o equivalente do que dele exigir, salvo se houver prescrição.

Art. 42. Na cobrança de débitos, o consumidor inadimplente não será exposto a ridículo, nem será submetido a qualquer tipo de constrangimento ou ameaça.

Parágrafo único. O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável.

No caso, não se há falar em “engano justificável”, pois as empresas rés são multinacionais de grande porte, estando entre que as que mais lucram no Brasil, divulgando todos os anos resultados positivos bilionários.

Essas empresas contam com assessoria de advogados, juristas, administradores e contadores do mais alto nível, sendo-lhes impossível ignorar o que diz a lei e a jurisprudência sobre esses temas tão simples aqui tratados.

Somente uma pessoa muita ingênua acreditaria que essas empresas agiram com “engano justificável” ao acrescentar, por exemplo, mais de dez mil reais a título de corretagem, vindo propositadamente a onerar o valor total do contrato em mais de 5%.

Nesse sentido é a jurisprudência distrital:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINARES REJEITADAS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVER DE RESTITUIÇÃO DOS VALORES ILEGALMENTE COBRADOS EM DOBRO. TAXA DE CONTRATO/ADMINISTRAÇÃO. ABUSIVIDADE. (...) 9. O comportamento ilícito adotado pelo fornecedor deve ser punido com a respectiva sanção civil, nos moldes da principiologia adotada pelo Código de Defesa do Consumidor. Portanto, verificada a cobrança indevida da comissão de corretagem e não configurado o engano justificável, cabível a repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que o consumidor pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais (CDC, art. 42, parágrafo único). (...) (Acórdão n. 864321, 20150110216196ACJ, Relator: CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO, 3ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, Data de Julgamento: 30/04/2015, Publicado no DJE: 05/05/2015. Pág.: 377).

7. COMPETÊNCIA DOS JUIZADOS ESPECIAIS – PROVEITO ECONÔMICO COMO PARÂMETRO E NÃO O VALOR DO CONTRATO
Em ações como esta, normalmente a empresa ré alega incompetência dos Juizados Especiais, pois o valor do contrato principal ultrapassa a alçada. No entanto, a Turma Recursal vem utilizando como parâmetro apenas o proveito econômico da lide:

DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPETÊNCIA PELO VALOR DA CAUSA. PROVEITO ECONÔMICO. 1 - A redução do negócio jurídico, com exclusão de cláusula considerada abusiva (art. 51 do Código de Defesa do Consumidor e art. 184 do Código Civil), não autoriza atribuir à causa o valor do contrato na sua totalidade. 2 - Nos processos com pedido de condenação em pagamento de quantia certa, o valor da causa corresponde ao valor do pedido, pois este é o proveito econômico extraído da lide, ainda que se postule a declaração de nulidade de cláusula. 3 - O julgamento da causa madura em segundo grau (art. 515, § 3º do CPC) não é admissível se o réu não foi citado. 4 - Recurso provido para anular a sentença que reconhece a incompetência do Juízo e determinar o processamento do feito. (20070111389414ACJ, Relator AISTON HENRIQUE DE SOUSA, SEGUNDA TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS E CRIMINAIS DO DF, julgado em 09/09/2008, DJ 28/10/2008, p. 159).

Esse entendimento está perfeitamente de acordo com o Enunciado 39 do FONAJE (Fórum Nacional dos Juizados Especiais), que diz “Em observância ao art. 2º da Lei 9.099/1995, o valor da causa corresponderá à pretensão econômica objeto do pedido”.

8.1 PRELIMINAR: PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO I – NULIDADE DE PLENO DIREITO (ARTS. 39 E 51 DO CDC) – IMPOSSIBILIDADE DE CONVALESCER COM O DECURSO DO TEMPO (ART. 169 DO CC)
Sabe-se que a transferência da despesa de corretagem é abusiva e, portanto, considerada de nula de pleno direito pelos arts. 39 e 51 do CDC. Uma vez considerada nula pelo ordenamento jurídico, aplica-se o art. 169 do Código Civil: "O negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo". Assim, não se há falar em prazo prescricional.

Como se não bastasse, também o SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA já decidiu que a prescrição trienal prevista no art. 206, § 3º, inciso V, do Código Civil restringe-se às relações extracontratuais, que não é o caso:

DIREITO CIVIL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS AJUIZADA POR SINDICALIZADA EM FACE DE SINDICATO E DE ADVOGADA. ALEGADA MÁ PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS ADVOCATÍCIOS. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INAPLICABILIDADE NO CASO CONCRETO. PRESCRIÇÃO GERAL. ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL DE 2002. (...) 2. Com efeito, a prescrição da pretensão autoral não é regida pelo art. 27 do CDC. Porém, também não se lhe aplica o art. 206, § 3º, inciso V, do Código Civil de 2002, haja vista que o mencionado dispositivo possui incidência apenas quando se tratar de responsabilidade civil extracontratual. 3. No caso, cuida-se de ação de indenização do mandante em face do mandatário, em razão de suposto mau cumprimento do contrato de mandato, hipótese sem previsão legal específica, circunstância que faz incidir a prescrição geral de 10 (dez) anos do art. 205 do Código Civil de 2002, cujo prazo começa a fluir a partir da vigência do novo diploma (11.1.2003), respeitada a regra de transição prevista no art. 2.028. (...). 5. Recurso especial não provido. (REsp 1150711/MG, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Quarta Turma, julg. 06/12/2011, DJe 15/03/2012).

De qualquer forma, como se trata de relação de consumo continuada e o contrato encontra-se em vigor entre as partes (fl. 125), aplica-se o art. 199 do Código Civil, que diz que "Não corre igualmente a prescrição: (...) II - não estando vencido o prazo". Ou seja, a qualquer tempo pode ser exigida esta devolução.

Por outro lado, como aqui também se discute a remuneração por serviços supostamente prestados por profissional liberal, deve ser aplicado o prazo quinquenal previsto no art. 27 do CDC, haja vista que o Superior Tribunal de Justiça decidiu que a relação com esses profissionais é de consumo:

AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR AOS SERVIÇOS PRESTADOS POR PROFISSIONAIS LIBERAIS. I - Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor aos serviços prestados por profissionais liberais, inclusive no que tange ao prazo prescricional quinquenal previsto no seu artigo 27. Precedentes. II - Não há motivos para retratação em Decisão firmada com base em jurisprudência consolidada desta Corte, bem como do Supremo Tribunal Federal. Agravo Regimental improvido. (AgRg no REsp 1067194/SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/12/2008, DJe 11/02/2009).

8.2 PRELIMINAR: PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO II – CONFLITO DE NORMAS: PRAZO TRIENAL DO CC VERSUS PRAZO QUINQUENAL DO CDC – PREVALÊNCIA DA LEI ESPECIAL SOBRE A LEI GERAL
Ainda em se tratando da alegação de prescrição da pretensão, importa transcrever notável e clara lição do prof. RUI STOCO, ex-Conselheiro do CNJ, no seu Tratado de Responsabilidade Civil: doutrina e jurisprudência, 2007, p. 474:

O Código de Defesa do Consumidor, posto em vigor pela Lei 8.078, de 11.09.90, é posterior ao Código Civil de 1916, vigente à época do seu nascimento.
Sendo lei especial, estabeleceu critério diverso para a decadência e prescrição, de modo a não mais se submeter à regra geral daquele Código agora revogado, assim dispondo:
(...)
Art. 27. Prescreve em 5 (cinco) anos a pretensão à reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço prevista na Seção II deste Capítulo, iniciando-se a contagem do prazo a partir do conhecimento do dano e de sua autoria.
Agora, contudo, ocorreu o inverso, pois o atual Código Civil, considerado lei posterior, contém regra geral e prazo unificado de três anos para a prescrição nas hipóteses de pretensão de reparação civil (art. 206, § 3º, V), seja ela qual for.
Cabe então indagar: aplica-se o prazo de três anos do Código Civil, como lei posterior, ou o prazo de cinco anos do Código de Defesa do Consumidor?
A resposta, segundo parece, nos é dada pelo § 2º do art. 2º da LICC quando preceitua: "A lei nova, que estabeleça disposições gerais ou especiais a par das já existentes, não revoga nem modifica a lei anterior".
O novo Código Civil não disciplina as relações de consumo, mas disciplina a responsabilidade civil e a obrigação de reparar e estabelece o prazo prescricional para ações dessa natureza.
Identifica-se, portanto, efetiva divergência pontual com relação ao prazo prescricional, entre o Código de Defesa do consumidor, como lei especial anterior, e o Código Civil, como lei posterior, prevendo este o prazo de três anos para o ajuizamento da ação e o Código de Defesa do Consumidor estabelecendo o prazo de cinco anos, a partir do conhecimento do dano e de sua autoria.
Há, portanto, de prevalecer a disposição da lei especial e obedecer-se aos prazos de decadência e prescrição ali preconizados, pois não se pode fazer tabula rasa para negar validade ao princípio da lei das leis (Lei de Introdução ao Código Civil). 

Embora dispense companhia, Rui Stoco não está sozinho na defesa do prazo prescricional quinquenal para relações de consumo. Veja-se a lição do professor e desembargador CARLOS ROBERTO GONÇALVES, para quem só é admissível a aplicação de prazo diverso do CDC quando beneficiar o consumidor:

O prazo prescricional, porém, é único para todos os casos de acidente de consumo. Dispõe o art. 27 que a pretensão à reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço prescreve em 5 anos, iniciando-se a contagem do prazo a partir do conhecimento do dano e de sua autoria. O art. 7º não exclui a aplicação das demais leis que disciplinem os prazos prescricionais, desde que sejam respeitados os princípios da lei consumerista, dentre eles o que estabelece a proteção do consumidor (art. 1º). Assim, a condição para a aplicação de outro prazo é que seja favorável ao consumidor. (GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito das obrigações. Parte especial, tomo II: responsabilidade civil. 8. ed. São Paulo: Saraiva, 2011, p. 145)

De igual conclusão é o procurador ZELMO DENARI: "O prazo extintivo é de cinco anos, contados da data do conhecimento do dano e de sua autoria" (GRINOVER, Ada Pellegrini et al. Código brasileiro de defesa do consumidor: comentado pelos autores do anteprojeto. 9. ed. Rio de Janeiro: Forense Universitária, 2007, p. 241). E a mesma trilha percorre o Prof. PAULO JORGE SCARTEZZINI GUIMARÃES, doutor em direito civil pela USP e desembargador do TJSP, que assim conclui:

Tratando-se de relações civis, o antigo Código previa o prazo de vinte anos para as ações de indenização (art. 177), e o atual prevê um prazo de três anos (art. 206, § 3º, V). Havendo relação de consumo, o prazo para a propositura da ação reparatória dos danos relacionados ao acidente de consumo é de cinco anos (art. 27 da Lei n. 8.078/90). (GUIMARÃES, Paulo Jorge Scartezzini. Vícios do produto e do serviço por qualidade, quantidade e insegurança: cumprimento imperfeito do contrato. 2. ed. rev., atual. e ampl. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2007, p. 318, grifo nosso)

8.3 PRELIMINAR: PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO III – NULIDADE PARCIAL DO CONTRATO – APENAS CLÁUSULA DE CORRETAGEM – PRESERVAÇÃO DA PARTE VÁLIDA DO CONTRATO (ART. 184 CC)
É importante lembrar que o art. 169 do Código Civil é aplicável ao caso, pois o princípio da preservação dos contratos permite sejam os contratos considerados parcialmente nulos, não prejudicando a parte que obedeça ao ordenamento jurídico. Daí a razão de existir o art. 184 na mesma codificação:
Art. 184. Respeitada a intenção das partes, a invalidade parcial de um negócio jurídico não o prejudicará na parte válida, se esta for separável; a invalidade da obrigação principal implica a das obrigações acessórias, mas a destas não induz a da obrigação principal.

Nesse ponto, oportuna a lição do magistrado SILVIO DE SALVO VENOSA (Direito Civil: parte geral. 7. ed. São Paulo: Atlas, 2007, pp. 468/469; itálicos do autor), para a qual se pede a máxima licença para se anexar cópia literal da doutrina, haja vista ser de suma importância para o afastamento da prescrição no caso:
A nulidade é insuprível pelo juiz, de ofício ou a requerimento das partes. O ato ou negócio nulo não pode ser ratificado. (...)
Os autores divergiam no tocante à prescrição dos atos nulos. Para uns o ato nulo era imprescritível; para outros o ato nulo prescrevia no prazo máximo admitido pela lei. (...)
No tocante ainda à prescrição, para extinguir com a divergência na doutrina, o presente Código oriundo do Projeto de 1975, no art. 169, é expresso em relação à imprescritibilidade do negócio jurídico: “O negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo.” Tal dispositivo reforça o entendimento de que o próprio legislador desse Projeto admitia a prescritibilidade dos atos nulos no Código de 1916, tanto que houve por bem estabelecer dispositivo expresso a esse respeito, para que não pairem mais dúvidas. Doravante, portanto, não cabe mais a divagação doutrinária perante os termos peremptórios da nova lei. 
A nulidade do negócio pode ser total ou parcial. Total quando afeta todo o negócio; parcial quando se limita a uma ou algumas de suas cláusulas . A lei de 1916 admitia que, sempre que possível, a parte sã do ato fosse aproveitada: “Art. 153. A nulidade parcial de um ato não o prejudicará na parte válida, se esta for separável. A nulidade da obrigação principal implica a das obrigações acessórias, mas a destas não induz a da obrigação principal.” 
O atual Código mantém o mesmo princípio, mas observa que essa validade parcial deve respeitar a intenção das partes:
  “Respeitada a intenção das partes, a invalidade parcial de um negócio jurídico não o prejudicará na parte válida, se esta for separável; a invalidade da obrigação principal implica a das obrigações acessórias, mas a destas não induz a da obrigação principal” (art. 184).

Finalmente, também o argumento de que o art. 27 do CDC não se aplicaria ao presente caso resta totalmente afastado, pois houve sim falha da prestação do serviço de promessa compra e venda do imóvel, causando prejuízo ao consumidor, que num contrato de adesão viu-se submetido a uma cláusula abusiva, desproporcional, iníqua e facilmente rotulada de venda casada.

Não bastasse isso, há farta doutrina e jurisprudência entendo pela aplicabilidade do art. 27 do CDC ao caso dos autos. Vejam-se, por exemplo, o SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA tanto no REsp 683.809/RS quanto no AgRg no REsp 1067194/SP; o TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO  no AI 346.766-4/3; e a lição do Prof. PAULO JORGE SCARTEZZINI GUIMARÃES .

8.4 PRELIMINAR: PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO IV – SISTEMA DE NULIDADES DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – ADOÇÃO DA CLÁSSICA LIÇÃO DE AGNELO AMORIM FILHO
A interpretação dada pelos autores do anteprojeto do Código de Defesa do Consumidor é notoriamente digna de reconhecimento pela jurisprudência pátria. Sobre prescrição, vejam-se as palavras de NELSON NERY JUNIOR (in: GRINOVER, Ada Pellegrini et al. Código brasileiro de defesa do consumidor: comentado pelos autores do anteprojeto. 9. ed. Rio de Janeiro: Forense Universitária, 2007, pp. 572/573):
Sendo matéria de ordem pública (art. 1º, CDC), a nulidade de pleno direito das cláusulas abusivas nos contratos de consumo não é atingida pela preclusão, de modo que pode ser alegada no processo a qualquer tempo e grau de jurisdição, impondo-se ao juiz o dever de pronunciá-la de ofício. Aplicam-se, por extensão, o § 3º do art. 267, o § 4º do art. 301 e o art. 303, todos do CPC.
O Código não fixou nenhum prazo para o exercimento do direito de pleitear em juízo a nulidade da cláusula abusiva. Consequentemente, na ausência de norma nesse sentido, a ação é perpétua (imprescritível).

Depois de inserir essa palavra "imprescritível" no seu texto, Nelson Nery Junior redige a seguinte redação como nota de rodapé, que aqui se prefere dar maior destaque, pois se trata da clássica lição de AGNELO AMORIM FILHO (apud JUNIOR, Nelson Nery in: GRINOVER, Ada Pellegrini et al. Código brasileiro de defesa do consumidor: comentado pelos autores do anteprojeto. 9. ed. Rio de Janeiro: Forense Universitária, 2007, pp. 572/573):
O CDC inspirou-se, confessadamente, no critério de Agnelo Amorim Filho para distinguir prescrição de decadência (arts. 26 e 27). Segundo ele, as ações condenatórias têm prazo de prescrição para seu exercício; as ações constitutivas com prazo na lei encerram hipótese de decadência; as ações meramente declaratórias e as ações constitutivas sem prazo previsto na lei para serem ajuizadas são imprescritíveis (Agnelo Amorim Filho, “Critério científico para distinguir a prescrição da decadência e para identificar as ações imprescritíveis”, in Revista de Direito Processual Civil, vol. 3 (1962), São Paulo, Saraiva, ps. 95-132, passim; RT 300/7, republicado na RT 740/723). O direito de invalidar as cláusulas abusivas nos contratos de consumo não tem prazo fixado no CDC para seu exercício. Assim, quer seja considerada como meramente declaratória, quer como desconstitutiva, a ação não está sujeita à prescrição nem à decadência: é perpétua (imprescritível). O Código Civil vigente (Lei n. 10.406/2002) também adotou o alvitre do professor paraibano, quanto à distinção entre prescrição e decadência (arts. 189 e 207) e quanto à imprescritibilidade das ações de nulidade: “Art. 169. O negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo” (grifo nosso). 

E assim conclui NELSON NERY JUNIOR (op. cit., p. 272/573) dizendo que, "Como a cláusula abusiva é nula de pleno direito (CDC, art. 51), deve ser reconhecida essa nulidade de ofício pelo juiz, independentemente de requerimento da parte ou interessado. O reconhecimento ex officio do vício acarreta a nulificação da cláusula. Por ter sido declarada nula, a cláusula não pode ter eficácia. (grifo nosso).

8.5 PRELIMINAR: PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO V – JURISPRUDÊNCIA
Esses entendimentos quanto à ausência de prescrição não estão restritos à academia e ao trabalho dos doutrinadores. São também corroborados pela jurisprudência, entre as quais é relevante citar as seguintes ementas do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO e do SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA:
(...) "Norma do art. 206, § 3º, V, do CC vigente, a qual fixa em três anos o prazo de prescrição para o exercício da pretensão de reparação civil, que é regra geral e, destarte, subsidiária, não podendo ser aplicada quando há regra especial definindo outro lapso para que se opere o fenômeno extintivo. In casu, versando a lide relação de consumo, o prazo prescricional para o ajuizamento da pretensão reparatória é mesmo o de cinco anos, a que se refere o art. 27 do CDC, que prevalece sobre o geral" (TJSP, Décima Câmara de Direito Privado, AI 346.766-4/3, Relator: Paulo Dimas Mascaretti, julg. 17.06.2004) 

DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS DECORRENTES DE VÍCIOS NO SERVIÇO. PRESCRIÇÃO. CINCO ANOS. INCIDÊNCIA DO ART. 27 DO CDC. 1. Escoado o prazo decadencial de 90 (noventa) dias previsto no art. 26, II, do CDC, não poderá o consumidor exigir do fornecedor do serviço as providências previstas no art. 20 do mesmo Diploma — reexecução do serviço, restituição da quantia paga ou o abatimento proporcional do preço —, porém, a pretensão de indenização dos danos por ele experimentados pode ser ajuizada durante o prazo prescricional de 5 (cinco) anos, porquanto rege a hipótese o art. 27 do CDC. 2. Recurso especial conhecido e provido. (REsp 683.809/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 20/4/2010, DJe 3/5/2010).

DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PRESCRIÇÃO. CINCO ANOS. INCIDÊNCIA DO ART. 27 DO CDC. 1. O prazo decadencial previsto no art. 26, II, do CDC, somente atinge parte da pretensão autoral, ou seja, aquela estritamente vinculada ao vício apresentado no bem, nada influindo na reparação pelos danos materiais e morais pretendidos. A pretensão de indenização dos danos por experimentados pelo autor pode ser ajuizada durante o prazo prescricional de 5 (cinco) anos, porquanto rege a hipótese o art. 27 do Código de Defesa do Consumidor. 2. Agravo regimental a que se NEGA PROVIMENTO. (AgRg no Ag 1.013.943⁄RJ, Rel. Ministro VASCO DELLA GIUSTINA (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ⁄RS), TERCEIRA TURMA, julgado em 21⁄9⁄2010, DJe 30⁄9⁄2010)

PROCESSUAL CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. DANOS MORAIS E MATERIAIS. INDENIZAÇÃO POR MÁ PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. PRAZO PRESCRICIONAL QUINQUENAL. ART. 27 DO CDC. LEGITIMIDADE PASSIVA. SÚMULA 7/STJ. DISSÍDIO NÃO DEMONSTRADO. FALTA DE SIMILITUDE FÁTICA. RECURSO MANIFESTAMENTE INFUNDADO. MULTA. ART. 557, § 2º, DO CPC. CABIMENTO. 1. O prazo decadencial previsto no art. 26, II, do CDC, somente atinge parte da pretensão autoral, ou seja, aquela estritamente vinculada ao vício apresentado no bem, nada influindo na reparação pelos danos materiais e morais pretendidos. Precedentes. 2. Tendo o tribunal de origem, com base na análise no instrumento contratual pactuado entre as partes para prestação de serviço de intermediação em transação imobiliária, que o recorrente é parte legítima a figurar no polo passivo da demanda, inviável ao STJ, em sede de recurso extraordinário, concluir diferentemente, dados os óbices ditados pelas Súmulas 5/STJ e 7/STJ. (omissis) 5. Agravo regimental não provido, com aplicação de multa. (AgRg no AREsp 52.038/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 25/10/2011, DJe 03/11/2011)


9.         PEDIDOS
Em face do exposto, requer:
a)                  inversão do ônus da prova, nos termos do art. 6º, VIII, do CDC;
b)          citação das empresas rés para comparecerem às audiências de conciliação e de instrução e julgamento, apresentando resposta, caso queiram, sob pena de revelia;
c)                ao final, quando da resolução do mérito, sejam as empresas rés condenadas solidariamente a restituir à parte autora a quantia de R$ 00,00 (xx reais e xx centavos), que corresponde ao dobro dos R$ 00,00 (xx reais e xx centavos) que lhes foram indevidamente pagos pelo consumidor a título de Serviço de Intermediação Corretagem, Taxa de Contrato e Comissão Imobiliária Parceira, devendo fazer-se incidir oportunamente a correção monetária e os juros de mora, conforme previsão legal;
d)                 subsidiariamente, caso não seja acatado o pedido acima no que tange à condenação de restituição dos valores de forma dobrada, requer sejam as empresas rés condenadas à restituição simples dos referidos valores;
e)                  subsidiariamente, caso não se acate o pedido de restituição na forma acima detalhada, e tendo em vista que o contrato está vigente entre as partes, requer que o valor objeto de condenação pela sentença seja abatido do montante do saldo devedor do imóvel, diminuindo-se, portanto, a quantia que será objeto de financiamento bancário previsto para 00/00/2000, conforme demonstrativo de "COMPROMISSOS A VENCER" constante do item 6 desta petição;
f)                  provar o alegado por todos os meios de prova possíveis, inclusive depoimento pessoal dos representantes das empresas rés, juntada de documentos no momento oportuno etc.
Valor da causa: R$ 00,00.
Gama (DF), 21 de janeiro de 2013.

Nome e Assinatura do Advogado
OAB número xxxx


ROL DE TESTEMUNHAS (art. 407 do CPC): 
(...) 

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10 comentários:

  1. Boa tarde.
    Dr., gostaria de saber como faço para conseguir esta petição, pois estou com este problema. Obrigada!

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    1. Entre em contato pelo email welbio@gmail.com

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  2. Boa Tarde Dr. Welbio,

    Mais de 140 pessoas compramos apartamento da construtora EBM Desenvolvimento Imobiliário, chamado de We Life Style, aqui na Rua 22 Norte, Lote 06, Águas Claras, Taguatinga, Distrito Federal.

    Eu fui no stand de vendas que fica do lado da obra, e achei que estava comprando o apartamento, o corretor falou a forma de pagamento, a planta, a maquete e tudo sobre o apartamento.

    No dia que fui fechar negócio, veio com conversa que tinha que dar vários cheques pra facilitar negócio, eu dei.

    Fui olhar o contrato, o valor estava diferente

    Sinal: R$ 31.575,00
    24 Mensais: R$ 1.151,00
    03 Semestrais: R$ 8.551,00
    01 Única: R$ 33.546,00
    120 Mensais após habite-se: R$ 1.341,00
    10 Anuais após habite-se: R$ 9.077,83
    TOTAL: R$ 374.897,50

    O sinal estava menor e o total também, foi aí que descobri que a diferença era corretagem mas eu não contratei corretor nenhum, e ainda falaram que tinha que pagar supervisor de vendas, coordenador de produto da corretora deles, a Lopes Royal, que é bem famosa aqui em Águas Claras.

    Fui enganado por eles e agora quero meus direitos. Quem eu processo, a construtora EBM, a corretora Lopes Royal ou todo mundo?

    Se puder ajudar vou agradecer.

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    1. Sem ter lido o contrato, eu diria que o consumidor deve processar todas as pessoas físicas e jurídicas envolvidas na negociação, pois o Código de Defesa do Consumidor diz que a responsabilidade é solidária:

      Art. 7°, parágrafo único. Tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo.

      Art. 25, § 1° Havendo mais de um responsável pela causação do dano, todos responderão solidariamente pela reparação prevista nesta e nas seções anteriores.

      Art. 34. O fornecedor do produto ou serviço é solidariamente responsável pelos atos de seus prepostos ou representantes autônomos.

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  3. Bom dia Dr., Gostaria de saber como faço para conseguir essa petição completa e se há algum onus.

    Muito Obrigada

    Isabela

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    1. Favor manter contato: welbio@gmail.com

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  4. Poderiam me esclarecer uma dúvida: esse tipo de demanda poderia ser proposta no JEC? Pq? Obrigada!

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  5. Olá, boa noite Dr. Welbio, obrigado pelas postagens.
    No caso de compra de uma casa o corretor exigiu 2 mil reais, antes do crédito ser aprovado, o credito não foi aprovado e o valor não foi devolvido, vendeu a casa para outra pessoa.
    Neste caso tenho tudo documentado, cabe essa ação de conhecimento, devolver o valor?

    Grata.

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    1. Seria importante conversar pessoalmente com um advogado ou defensor público para verificar alguns detalhes e circunstâncias em torno da negociação. Às vezes o Juizado Especial Cível da sua cidade também possui um serviço de atermação que preste orientação jurídica e já elabore uma petição, sem necessidade de advogado.

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