16 de mai de 2014

Ação de Rescisão de Contrato - Compra de Imóvel na Planta - Profissional liberal com dificuldades financeiras


OBSERVAÇÃO: Esta petição encontra-se incompleta aqui no blog, apenas com os enunciados dos capítulos da fundamentação jurídica. Para obter a petição completa (com QUATORZE páginas ao todo), favor entrar em contato.

Excelentíssimo(a) Senhor(a) Juiz(a) de Direito de Vara Cível da Circunscrição Judiciária ou Comarca de Nome da Cidade (UF)   



            HOMEM NOVO SILVA, brasileiro, solteiro, engenheiro civil, RG n. 3900 SSP-DF, CPF n. 003.600.300-00, filho de José Cxxxxx Silva e de Maria Xcccccc Silva, residente e domiciliado na Rua Oitavada Norte, Apto 1700, Edifício Sabedoria, Sobradinho (DF), CEP 71900-000, fone (61) 8800-0000, pelo advogado subscritor (OAB-DF n. 30.000), que recebe intimações no Diário da Justiça, vem à presença de Vossa Excelência ajuizar
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL
com pedido de tutela antecipada (SPC e SERASA)
em face de (1) MB ENGENHARIA SPE 040 S/A, pessoa jurídica de direito privado, CNPJ n. 09.124.789/0001-67, estabelecida na Av. Araucárias, n. 1905, Águas Claras Shopping, 3º Andar, Sala 301, Águas Claras, Brasília (DF), CEP 71936-250, fone(s) (61) 3383-9900 e 4007-1577; e de (2) ALVORADA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/A, pessoa jurídica de direito privado, CNPJ n. 09.151.434/0001-67, estabelecida na Quadra 204, Praça Pardal, Lote 02, Sala 158, Edif. Alfa Mix, Águas Claras (DF), CEP 71939-540, podendo também ser citada no estabelecimento da primeira ré, pois consta do contrato ser por ela representada legalmente.

1.         Fatos
Em outubro de 2010, a parte autora celebrou com as empresas rés instrumento particular de promessa de compra e venda do imóvel caracterizado como Sala Comercial 000, Torre X, empreendimento Mega Centro, que seria construído na Rua da Prosperidade, Lote 99, Gama (DF).
Desde então e durante todo esse tempo, a parte autora vinha cumprindo religiosamente a sua parte na avença, pagando em dia todas as prestações do contrato. Todavia, desde janeiro de 2013 o consumidor não tem mais conseguido pagar as prestações, em razão das dificuldades financeiras advindas à sua atividade profissional.
Assim, em fevereiro de 2013, a parte autora ainda chegou a pagar uma parcela de R$ 000,15, mas não teve (e ainda não tem) condições de pagar a parcela de R$ 00.000,95, vencida em 00/00/2013, cujo valor atualizado hoje seria R$ 00.000,96, com multa e juros de mora, conforme anexo extrato emitido pelo site da construtora em 00/00/2013.
Em maio de 2013, após receber orientação jurídica adequada, a parte autora ingressou com a Ação n. 2013.01.0.072000-0 no Quinto Juizado Especial Cível de Brasília para reivindicar os valores indevidamente pagos a título de comissão de corretagem ("intermediação de venda").
É relevante notar que o montante dessa verba devidamente atualizado (R$ 00.000,58, conf. fl. 3 daqueles autos), se dobrado para a repetição de indébito (R$ 00.000,16), já representaria quase o valor nominal do débito vencido, o que facilitaria a situação do consumidor, permitindo às partes fazer compensação ou "encontro de contas" e também um distrato amigável.
Ocorre, todavia, que não houve qualquer acordo na audiência dessa ação de corretagem, sendo que a situação financeira da parte autora também não apresentou qualquer melhora. E para piorar, a primeira ré incluiu o nome do consumidor em vários cadastros de restrição (SCPC e SERASA), o que tem lhe causado inúmeros constrangimentos e problemas junto ao seu banco (Santander) e também ao cartão de crédito, que já se encontra bloqueado.
Diante desse cenário, a parte autora, sem condições de pagar o débito junto à construtora e também já sem perspectivas de qualquer uso útil da unidade imobiliária que se comprometera a comprar (pois sua condição financeira mal lhe permite manter o atual consultório), não viu alternativa: procurou as rés para um distrato amigável do contrato.
Assim, em 00/00/2013 foi expedida a anexa "notificação extrajudicial" para as rés, recebida por AR em 25 e 26 de junho. Nessa comunicação, o consumidor expõe sua situação, requer o distrato e deixa claro que "as empresas ficam desimpedidas de comercializar e vender o aludido imóvel para outro qualquer comprador interessado".
Na mesma notificação o consumidor requereu a imediata retirada do seu nome dos cadastros de restrição, mas até agora não houve qualquer resposta. Pelo contrário, em 00/00/2013 recebeu nova carta da empresa Orcozol, contratada pelas rés para fazer a cobrança do débito.
Daí o motivo da presente ação, pois passados quase dois meses, não houve qualquer retorno para a realização do distrato, sendo que atualmente o consumidor experimenta muitos dissabores por estar com seu nome negativado.
Ademais, esta ação é necessária, pois tem sido pública e notória a prática da devolução escalonada de valores por parte dessa construtora (item 5.4 das cláusulas gerais), o que é vedado pelo CDC e pela jurisprudência do STJ. Assim, deve ser imputada às rés a causalidade pelo ajuizamento da presente ação.

2.        Contrato imobiliário. Incidência do Código de Defesa do Consumidor. Direito à inversão do ônus da prova
(...)

3.   Possibilidade de extinção antecipada do contrato. Direito de arrependimento. Estipulação de arras/sinal. Benefícios bilaterais. Violação do equilíbrio contratual (art. 51 do CDC)
De início, é preciso deixar claro que este contrato pode ser rescindido antecipadamente por qualquer das partes. Por isso é que houve a estipulação inicial do sinal de R$ 000,45 (item II do Quadro Resumo), devendo ficar assegurado, portanto, o respectivo direito de arrependimento.
(...)

4.    Efetivação do distrato. Retorno ao estado anterior. Direito do consumidor à devolução integral de todos os valores pagos. Construtora já beneficiada com o aporte de valores à sua obra. Nulidade do sistema de devolução escalonada.
Com o distrato, as partes devem retornar ao estado anterior, ou seja, a construtora poderá comercializar e vender a unidade imobiliária a quem lhe convier, bem como deverá reembolsar o consumidor dos valores até então pagos, corrigidos monetariamente a partir da data dos respectivos pagamentos e calculados os juros de mora adiante especificados.
(...)

5.        Segundo objeto da restituição: Comissão de corretagem paga pelo consumidor. Condição para assinatura do contrato principal. Configuração de venda casada. Julgamento conjunto de ações.
(...) Nota: Esta petição não trata detalhadamente sobre este tema; apenas informa a respeito, no intuito de facilitar a compreensão de toda a relação contratual. Para ter acesso a uma petição que trata exclusivamente da comissão de corretagem, clique aqui.

6.        Abuso de direito pelo fornecedor. Resistência à efetivação extrajudicial do distrato. Inércia na retirada de nomes dos serviços de restrição ao crédito. Configuração de dano moral
Dispõe o Código Civil que “Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito” (art. 186). E continua estabelecendo que "Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo" (art. 927).
(...) 

7.        Necessidade de antecipação da tutela. Retirada de nomes dos serviços de restrição ao crédito.
É necessária a antecipação da tutela, nos termos do art. 273 do CPC,  vez que presentes os seus requisitos, havendo relevância do fundamento da demanda e o justificado receio de ineficácia do provimento final, ou seja, estão presentes tanto a fumaça do bom direito quanto o perigo da demora.
(...) 
8.        Questão processual externa. Existência de outro processo discutindo cláusula acessória do mesmo contrato. Configuração da conexão de ações. Necessidade de reunião dos autos
Conforme já noticiado acima, além dos valores constantes do extrato do contrato (R$ 0,00), o consumidor também foi compelido pelas empresas rés (fornecedoras) a pagar-lhes a quantia de R$ 0,00 destinada a corretor por elas previamente contratado para promover as vendas do edifício.
(...) 
9.        Pedidos
Em face do exposto, requer:
a)                 inversão do ônus da prova, nos termos do art. 6º, VIII, do CDC (...);
b)               antecipação dos efeitos da tutela a fim de determinar (...);
c)                considerada a conexão de ações, sejam (...);
d)                 citação das empresas rés para apresentarem resposta no prazo legal;
e)           ao final, quando da resolução do mérito: (e.1) seja decretada (...); (e.2) seja confirmada a antecipação da tutela (...); e (e.3) sejam as empresas rés condenadas (...);
f)                  condenação das rés nas custas processuais e honorários advocatícios;
g)         provar o alegado por todos os meios possíveis, inclusive depoimento pessoal dos representantes das empresas rés, juntada de documentos oportunamente, prova pericial etc.
Valor da causa: R$ 000.000,52 (valor do contrato + dano moral).
Cidade (DF), 00 de xxxxx de 2013. 

Nome e Assinatura do Advogado
OAB-DF n. 30000


Rol de testemunhas:
Se necessário, serão arroladas no prazo do art. 407 do CPC.




[4] E mesmo no caso de eventual prejuízo deve ser ponderado que o consumidor de boa-fé procurou a empresa para fazer o distrato e informou que ela já poderia comercializar a unidade a terceiros.
[5] Obviamente, a pena de 5% deve ser fixada sobre o montante pago e não sobre o valor do imóvel, conforme já decidiu o STJ no seguinte julgamento: (...).
[8] Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery. Código de Processo Civil Comentado e legislação extravagante. 10. ed. rev., atual. e ampl. São Paulo: RT, 2007, p. 360, grifo nosso.

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